Airbnb Pays basque : nouvelle réglementation

Logements au Pays basque

La nouvelle réglementation des Airbnb au Pays basque :

Le Airbnb au Pays basque au 1er juin prochain ! Le Pays basque mettra en vigueur une nouvelle réglementation concernant les locations saisonnières. Cela a pour but de limiter le nombre de logement Airbnb. Mais aussi de retrouver un équilibre entre le parc locatif « à l’année » et le parc locatif « commercial ».

Photo du pays basque

L’augmentation des Airbnb au Pays basque ces dernières années:

Les logements disponibles en Airbnb au Pays basque n’a cessé d’augmenter depuis plusieurs années. C’est pour cela que la réglementation a été instauré. Le but étant de restreindre le développement des meublés touristiques au Pays basque. Mais aussi de pousser les propriétaires à mettre en location leurs logements à l’année.

En effet, une étude a été réalisée en juillet 2021 par l’Audap (Agence d’Urbanisme d’Atlantique et Pyrénées). Elle a montré que dans les Landes et les Pyrénées Atlantiques il y a environ 37 000 locations saisonnières. Ce qui représente une hausse de 186% entre 2016 et 2020. Ces locations se trouvent en grande partie sur la côte, au bord de l’océan.

Les prix de ces locations ont grandement augmentés. Il est parfois même plus rentable pour un propriétaire de louer son logement en meublé touristique plutôt qu’à l’année, de manière classique.

Quelles sont les communes du Pays basque concernées ?

Il y a 24 communes concernées par la réglementation. Elles font donc parties d’une zone tendue et sont les suivantes :

Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassurrarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressorre, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque.

De plus, dans ces villes, les locations à l’année se font de plus en plus rare.  Et avec des prix qui ne cessent d’augmenter. Des conflits d’usage sont également observables au sein des copropriétés.

Carte du pays basque

En quoi consiste les mesures de cette nouvelle réglementation ?

Comme il a été dit plus haut, cette réglementation prendra effet le 1er juin 2022. A partir de cette date l’autorisation de changement d’usage sera soumise au principe de compensation.  Il deviendra alors plus difficile de créer de nouveaux meublés touristiques.

Effectivement, cette réglementation a pour mission d’encadrer l’expansion des locations saisonnières sur les 24 communes citées précédemment. Des contraintes ont donc été mises en place pour limiter le développement des meublés touristiques. Notamment avec le principe de compensation dont nous allons parler maintenant.

            Qu’est-ce que le principe de compensation ?

Le principe de compensation est le fait de compenser la « perte » d’un local d’habitation par la création d’un nouveau.

Ainsi, ce principe de compensation a été mis en place pour pousser les propriétaires qui souhaitent transformer leur résidence secondaire en meublé touristique à créer un logement à la location classique. Il faut que ce dernier ait une surface équivalente et qu’il soit localisé dans la même commune ou le même quartier que la location saisonnière.

Il est possible de réaliser ce principe de compensation de deux manières différentes :

  • Tout d’abord, ce logement de compensation peut être une surface d’usage commerciale transformée en une surface d’habitation.
  • Ou alors, il y a la possibilité d’acheter un titre de commercialité en passant devant le notaire.

Cette réglementation étant très compliquée à appliquer, un grand nombre de logement ne servant plus qu’à la location saisonnière devrait se retirer. Cette mesure va donc permettre de récupérer des logements à la location classique. Mais aussi de faire baisser la tension dans les 24 communes concernées du Pays basque.

            En quoi consiste le changement d’usage ?

Pour permettre de passer son logement en meublé touristique il faut faire une demande de changement d’usage.

Le changement d’usage est le fait de transformer un local d’habitation (pour de la location dite classique, à l’année) en un local qui aura un usage différent. Par exemple, cet autre usage pourra être commercial (ce local pour devenir un bureau, un hôtel, un logement en location saisonnière comme Airbnb, un commerce…).

Ce changement d’usage va donc permettre de créer un logement commercial en entrainant la suppression d’un logement traditionnel.

Des conditions existent pour que la demande de changement d’usage soit acceptée. Et notamment, à partir du 1er juin, il faudra pour les 24 communes en zone tendue compenser cette perte par un nouveau logement à la location classique.

Pour effectuer une demande de changement d’usage il faudra d’abord contacter la mairie ou alors le service mutualisé de la CAPB pour pouvoir enregistré l’activité du propriétaire. Dans un second temps, il faudra monter un dossier comprenant des documents spécifiques.

Les documents à réunir pour la demande sont :

  • Une identification du loueur ou du propriétaire
  • Une adresse détaillée du logement dont vous faite la demande pour un changement d’usage
  • Une classification du logement avec le nombre de pièces, de lit ainsi que la surface intégrale
  • Une indication du type d’usage (si c’est une résidence principale ou secondaire)
  • Une indication des périodes sur lesquelles le logement est prévu à la location dans l’année

Par ailleurs, il est aussi important de savoir qu’il faudra apporter les mêmes documents pour le bien de compensation simultanément.

Pour finaliser cette demande, il faudra finir par remplir un formulaire de demande.  Si vous souhaitez faire des demandes pour différentes adresses, il faudra bien sûr remplir plusieurs formulaires.

Quelles sont les exceptions n’étant pas concernées par le principe de compensation ?

Cette réglementation va drastiquement freiner la création de nouveaux meublés touristiques de par ses contraintes. Il existe cependant quelques exceptions.

Si votre bien fait partie des quatre particularités qui vont suivre, vous n’avez pas à vous inquiéter de cette nouvelle réglementation. Vous pourrez donc continuer votre activité de location saisonnière au Pays basque.

Premièrement, si la résidence principale est mise à la location durant 120 jours ou moins sur l’année, vous n’êtes pas concerné par la règlementation.

Secondement, vous n’aurez pas de demande de changement d’usage à effectuer si votre logement est loué à des étudiants pendant 9 mois minimum sur l’année. Le reste du temps le logement pourra être loué en courte durée (et donc en tant que location saisonnière).

De plus, si seulement une partie de votre bien est loué comme meublé touristique et que cette dernière faire partie de votre résidence principale, alors vous n’êtes pas concerné par la réglementation.

Enfin, si votre logement a déjà subi un changement d’usage, celui-ci reste valide jusqu’à son expiration. Puis il faudra vous plier à la nouvelle réglementation pour continuer à effectuer de la location saisonnière.

Le Airbnb au Pays Basque en conclusion…

Comme nous venons de le voir à travers cet article, il va devenir de plus en plus compliqué de créer de nouvelles locations saisonnières. Cela dû à la réglementation mise en vigueur à partir du 1er juin de cette année.

Mais ces restrictions ne sont pas figées et pourront évoluer. Cela se fera en fonction des décisions prises par chacune des mairies des différentes communes concernées.

Par exemple, la mairie de la commune de Biarritz réfléchie à autoriser d’avoir une location saisonnière (en résidence secondaire) par foyer fiscale. Cette location pourra donc se retrouver sur des sites comme Airbnb sans se soumettre à la réglementation et son principe de compensation. Cette autorisation a déjà été mise en place à Marseille et semble être un bon compromis.

Le maire de Biarritz, Maider Arosteguy, a en effet déclaré que la ville s’engage à trouver des solutions en collaboration avec la CAPB pour que le principe de compensation ne s’applique qu’à partir du second bien et non pas du premier. La location saisonnière est généralement la seule manière pour les habitants de la ville de conserver un bien familial reçu en héritage.

Nous contacter :

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif en meublé touristique au Pays basque, n’hésitez pas à contacter Vivre en France qui est spécialisé dans le marché de l’immobilier locatif en France.

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