Pourquoi investir en LMNP avec une SARL de famille ?

Investir dans l’immobilier locatif via une SARL est un moyen pratique pour gérer vos biens et faciliter la gestion de votre patrimoine. Il est fréquent de souhaiter investir collectivement dans l’immobilier, mais il est important de choisir le bon outil pour cela. Dans cet article, nous allons explorer tous les avantages et inconvénients de la SARL de famille en LMNP mais aussi ses limites.  

 

Qu’est-ce qu’une SARL de famille en LMNP ?

 

  La SARL est la forme de société la plus courante en France, représentant plus de la moitié des entreprises. Elle est principalement utilisée par les PME. Dans la pratique, il est observé qu’un certain nombre d’entre elles sont organisées entre les membres d’une même famille jusqu’au deuxième degré, c’est-à-dire entre frères et sœurs. Il s’agit des SARL de famille. En conséquence, une SARL de famille ne peut être constituée que par :

  • Des époux,
  • Des partenaires liés par un PACS,
  • Deux époux et l’enfant issu d’un premier mariage,
  • Un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires,
  • Un père et son/ses enfant(s),
  • Un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ces derniers soient frères et sœurs,
  • Des frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires,
  • Un beau-père et son gendre.

 


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Quelle entreprise bénéficie du statut de SARL de famille ?

 

  Une SARL est une forme de société commerciale, tant par sa structure que par son objet. Le simple fait de choisir une SARL fait de la société une entité commerciale, quelle que soit l’activité exercée. La SARL a été introduite en France par la loi du 7 mars 1925, s’inspirant d’un modèle allemand datant de 1892 qui est resté en vigueur dans les départements de l’Est de la France. La dimension familiale est primordiale dans une SARL. En effet, cette forme de société présente l’avantage de permettre l’exercice d’activités commerciales sans engager leur responsabilité personnelle, sauf dans certains cas spécifiques. En revanche, la plupart des sociétés civiles présentent un risque important, ce qui signifie que l’associé est tenu des contributions, des pertes et des obligations de la dette.

 

De plus, la société civile est fiscalement transparente, ce qui signifie que l’impôt est prélevé sur les propriétaires ou les associés au titre de l’impôt sur le revenu. Une SARL de famille est donc une SARL classique dans laquelle tous les associés sont membres de la même famille. Le fait de connaître tous les associés d’une société est un réel avantage en termes de sécurité et de confiance dans les investissements et la gestion. Généralement, les bénéfices des sociétés commerciales sont soumis à l’impôt sur les sociétés. Or, au sein d’une SARL de famille, les associés fondateurs peuvent choisir le régime de l’impôt sur le revenu si cette option s’avère plus avantageuse. Pour connaître la forme juridique la plus adaptée à votre situation et votre projet, il est vivement recommandé de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine tel que Corneille Patrimoine.  

 


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Les avantages d’une SARL de famille

 

  La SARL de famille est un outil patrimonial et fiscal particulièrement avantageux. Cependant, il est essentiel de comprendre les tenants et aboutissants de cet outil. Une SARL classique est généralement soumise à l’impôt sur les sociétés par défaut. Toutefois, sous certaines conditions, il est possible d’opter pour le régime de l’impôt sur le revenu pendant une période maximale de 5 ans. Cette option est assez rare pour une SARL classique. En revanche, une SARL de famille bénéficie du régime de l’impôt sur le revenu de manière illimitée dans le temps. Il est important de souligner que cette fiscalité constitue l’enjeu principal de la SARL de famille, offrant une fiscalité plus avantageuse que celle d’une SARL classique. La particularité de la SARL de famille réside dans la possibilité d’investir collectivement dans un bien immobilier, ce qui permet de réduire les coûts de l’opération.

Attention !

Si de nouveaux associés rejoignent la SARL de famille sans avoir de lien de parenté direct ou d’alliance avec la famille, la SARL de famille perd définitivement l’avantage fiscal de l’impôt sur le revenu. De plus, si vous choisissez d’être soumis à l’impôt sur les sociétés, il ne sera pas possible de revenir en arrière pour opter à nouveau pour l’impôt sur le revenu.  


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SARL de famille : les avantages de la location en LMNP  

 

Une fiscalité attrayante

 

• Le régime fiscal de l’impôt sur le revenu

Premièrement, pour qu’une SARL de famille puisse choisir l’imposition sur le revenu (des associés) ou le régime des sociétés de personnes sans limitation de durée, elle doit exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Cependant, les sociétés ayant une activité libérale ne peuvent pas être soumises à l’impôt sur le revenu. Au sein d’une SARL, différents régimes fiscaux existent en fonction de la nature de l’activité exercée. On distingue trois types :

  1. Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) découlant, par exemple, d’une activité de location meublée,
  2. Les Bénéfices Non Commerciaux (BNC) découlant d’une activité non commerciale (profession libérale),
  3. Les Bénéfices Agricoles (BA) découlant d’une activité agricole.

De plus, pour les activités commerciales professionnelles (LMP), les pertes de l’entreprise peuvent être imputées sur le revenu global de l’associé en proportion de ses parts. En revanche, une SARL de famille LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne bénéficie pas de cet avantage. Il convient de noter que le résultat de la société est imposé au niveau des associés en fonction de leur part proportionnelle dans la SARL de famille.  


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Quelle imposition ?

 

  La fiscalité de la SARL de famille ne vous fait pas subir une double imposition. En effet, dans une SARL classique, les bénéfices de la société sont soumis à l’impôt sur les sociétés à un taux de 15% à 25% depuis le 1er janvier 2022, et éventuellement à l’impôt sur le revenu uniquement si les bénéfices sont distribués. Dans le cas d’une SARL de famille, la distribution des bénéfices n’est pas prise en compte dans le calcul de l’impôt. En d’autres termes, qu’ils soient distribués ou non, ils seront imposés. Cependant, pour certains investisseurs, l’imposition sur les revenus n’est pas toujours avantageuse. Le taux de l’impôt sur les sociétés est de 15% à 25%. Par conséquent, pour en bénéficier, votre tranche marginale d’imposition ne doit pas être supérieure au taux de l’impôt sur les sociétés.

Il est important de rappeler que les tranches marginales d’imposition varient de 0% à 45%. Ainsi, selon votre situation fiscale, l’imposition sur le revenu n’est pas toujours adaptée. La SARL de famille présente d’autres avantages telle que l’exonération des plus-values professionnelles en fonction des recettes et du prix de cession, uniquement en cas de départ à la retraite. De plus, l’activité doit être exercée depuis au moins 5 ans.  

 

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SARL de famille LMNP

  La SARL de famille vous permet d’investir dans l’immobilier locatif meublé, contrairement à une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu (IR). En effet, une SCI doit exercer une activité civile et non commerciale. Ainsi, pour réaliser une location meublée à travers une société, vous devez opter pour :

  1. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés,
  2. Une SARL de famille.

Par conséquent, vous ne pouvez en aucun cas louer un ou plusieurs logements en location nue (non meublés) par le biais d’une SARL de famille. En revanche, la location meublée y est autorisée car elle est considérée comme une activité commerciale. En effet, le fait de louer un logement meublé modifie la nature des revenus perçus. Ainsi, tous les revenus générés par la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Ce type de société est avantageux pour les investissements en régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).  

 


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Le dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

 

  Le dispositif LMNP vous permet de déduire de vos loyers l’ensemble des charges réelles liées à votre investissement. De plus, vous pouvez amortir chaque année, selon les règles comptables, votre bien, les meubles et les éventuels travaux réalisés. Ainsi, ce statut vous permet d’encaisser des loyers pratiquement nets d’impôts, ce qui garantit une rentabilité élevée. La location meublée est idéale pour constituer un patrimoine qui se valorisera sur le long terme tout en générant un revenu complémentaire. De plus, la location meublée offre différentes options de location. Tout d’abord, la location courte durée, sous forme de nuitées, permet une rentabilité locative élevée. Ce type de location est idéal dans les villes très touristiques comme Lyon, Nice, Nantes ou encore Bordeaux. Ensuite, il y a la location meublée en bail de mobilité.

 

Ce type de location a été mis en place en novembre 2018 (loi Elan) et permet de louer un bien pour une durée de 1 à 10 mois. Ainsi, un investissement via un bail de mobilité convient parfaitement à une clientèle de professionnels itinérants. Dans ce cas, il est préférable de choisir des emplacements proches des universités, des centres hospitaliers et des quartiers d’affaires tels que le quartier de la Part-Dieu à Lyon. Enfin, il y a la colocation, qui est similaire à une location meublée classique. Dans ce cas, le loyer s’applique à chaque chambre. La SARL de famille, soumise à l’impôt sur le revenu, permet aux investisseurs de réduire le coût global de l’opération. Les charges et les amortissements constatés sont généralement plus élevés que les loyers perçus. Ainsi, sur certaines années, le résultat de la SARL de famille peut être déficitaire permettant ainsi une défiscalisation des revenus générés.  


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• Exemple d’investissement en SARL de famille LMNP

Prenons l’exemple d’une SARL de famille composée de quatre personnes, les parents et leurs deux enfants. La société réalise un bénéfice de 200 000 €, et chaque associé détient 25% des parts. Chaque associé sera donc soumis à l’impôt sur le revenu sur une assiette taxable de 50 000 €. Un autre exemple : une SARL de famille exerce une activité professionnelle de fleuriste et se compose de deux associés. La société dégage un déficit de 100 000 €, et chaque associé détient 50% des parts de la société. Dans ce cas, en raison de l’activité commerciale professionnelle de la SARL de famille, chaque associé pourra imputer 50 000 € sur son revenu global personnel.  

 

 

SARL de famille en LMNP : Conclusion

  En conclusion, la SARL de famille est un moyen stratégique de réduire le coût de votre investissement. Vous partagez les frais d’acquisition entre les associés. Ce type de société permet également de bénéficier des avantages du statut LMNP, car il est soumis exclusivement à l’impôt sur le revenu. Cependant, cette option n’est valable que si l’activité est commerciale.  

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